房地产市场调查报告,房地产市场调查报告模板

房产的白银时代来临，房产空置率如何解决？

没有王石的万科，再次提起了房地产市场从黄金时代转为白银时代。而郁亮在2年前就已经阐述道，中国房地产行业未来10-15年是房地产的白银时代。

何为白银时代？链家集团董事长左晖曾公开演讲到，房地产行业正在从增量市场走向存量市场，存量房市场作为一类2C的大行业，未来一定会孕育出大公司。同时，存量市场未来对国家GDP、就业、税收的拉动作用将超越增量市场。

过去房地产市场蓬勃发展，造就了巨大的存量市场，而如何解决这些房屋，并从中占取优质房产显得尤为重要。而链家拥有的存量资源，使得万科在2年后30亿入股链家集团，去抢夺这个白银时代的入场券。

而存量房市场产生了房屋空置率这个问题。

房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大。空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。

事实上，一些三四线城市和一些北方城市的房屋空置率更高，比如鄂尔多斯、惠州、常州等三四线城市的新区人烟稀少。诸多城市大规模兴起的造城运动导致供应严重过剩，已是不争的事实。

更是有新闻称北京380多万套房子业主失联！

存量房市场如何发展？

在左晖看来，中国当前的存量市场的公司都是一体化运营，且交易公司为金融和资产优化业务导流，物业管理和交易业务之间相互渗透。例如链家的自如、万科物业这种资产管理，较深度的万链家装市场进行资产优化等等。

其实很好解决。空置房地产交易网络化。政府必须采取创新的手段，才能改变现状，为什么房价一直降不下来？是因为阻力太大，触及的利益太大，老的调控方法时间证明其效甚微，并随时有反弹的可能，所以政府必须创新，这需要具有开创性的魄力。

房地产问题，兹事体大，以某观之，宜疏不宜堵。疏的方法的就是：以空置的整座房子为标的物，分割成一份一份的房权，用股票交易的方法进行交易。房权价值也有波动，人人都可以买，当某人或某个集团持有的份额达到一定的比利，触动收购约定，那就以约定价格对整座房子进行收购。当然这需要制度的支持。外国有这一套吗？

这样做的好处有：1.缓和矛盾，减少内斗消耗。资本有炒房冲动，这是必然的，人为财死鸟为食亡，此乃天性，因此，政府在和炒房集团博弈利益的时候，要讲究策略，而这个房地产证券化的方法既不压制资本的趋利性和投机性，又大大缓解了政府的压力。

2.盘活了空置的房子。空置的房子也是财产，也是有价值的，主要看怎么利用它，用市场化的手段去还原它本来的价值，令其物有所用，是其最好的归宿。

3.空置房市场是一个新的大型货币蓄水池，既然股市池子小，那就再建个大的。

4.这个方法是一个很重要的方法，它可以让中国的房地产问题软着陆，它为现在持有房产的众多投机者提供了落地的重要途径。而且，中国的房价应该怎么降？最理想的是一点一点的降，慢慢的降，直到降到它应该有的高度。那么，怎么实现呢？

一.用市场竞争手段逼投机炒房客慢慢推出来。二.慢慢增大房地产供应量。用市场化的手段完全可以实现这两点。最重要的地方在于房地产供应量要慢慢的给，细水长流总归是好的？

5.解决了银行的痛苦。房地产崩了，谁最倒霉？银行！银行要的是房贷，要的是金钱，而不是一个死物。只要房子有接盘侠，就不用担心房贷收不回来。

解决空置率问题，关键就是要让这些资源被充分利用，让需要住房的人住上。

具体建议如下：

1.中央政府可以借鉴当年马来西亚等一些国家在亚洲金融危机发生时的做法，将已经空置的商品房重新估价，并且由政府统一收购。

2.这样做一方面可以迅速降低商业银行的金融风险，另一方面也可以在一定条件下帮助房地产开发商摆脱困难。

3.地方政府可以出资收购房地产开发商的商品房，用于解决社会保障住房不足的问题。

4.政府在收购房地产开发商商品房的时候，可以采用税收减免政策，尽可能地降低收购价格。

5.政府应该考虑房地产开发商的土地购买成本以及建筑安装成本，为房地产开发商保留适当的利润，让房地产开发商有能力继续从事房地产开发。

多说一句，空置的房屋是国家资源，不能像某些资本家说的那样炸掉，也不能任由他养老鼠。而是要充分利用起来，发挥最大的价值。

关于我国住房空置率的话题，现在说话很多，不尽相同，各路专家有说高的，又说低的，莫衷一是。不管真实数据如何，就我观察而言，空置率是不低的。

有些专家，是资本家或利益集团的代言人，说话都是有目的性的，不可轻信。