刚拿到房产证发现契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价不一样，这是怎么回事？
刚拿到房产证，发现契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价不一样，这是怎么回事？
一、买房的契税
买房需要缴纳税费，新房和二手房不同，新房主要是契税，二手房有契税和个税，个别二手房还有营业税。
契税是什么呢？契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
通常来说，契税的征收是按照房价的一定比例来的。首套房房屋面积＜90平方米的，契税是房屋总价的1%；房屋面积≥90平方米的，契税是房屋总价的1.5%。二套房房屋面积＜90平方米的，契税依然是房屋总价的1%；房屋面积≥90平方米的，契税是房屋总价的2%。当购买第三套及以上房屋时，不管房屋面积大小，契税统一征收3%。
二、契税发票上的房价和购房合同不一致
有朋友就问了，刚拿到房产证，发现契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价不一样，是不是为了避税呢？小黑认为，有这方面原因。
如果是新房出现这样的情况，大概率是因为房屋预测面积与实际面积不一致造成的。现在的新房都是预售，房子还没修好就开始出售，房屋面积都是预估的，买房时签订的购房合同也是注明的预测面积。当然，为了避免纠纷，相关法律也有规定。如果在一接房时的实际面积与预测面积有误差，这个误差在买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补；如果误差超过了正负3%，则买方可以要求退房。购房合同上的房价是按照预测面积来计算的，而契税发票是按照实际面积来开具的，当然就会有误差。
如果是二手房出现这样的情况，那就与评估价和核税价有关系了，存在避税的嫌疑。二手房的购房合同上是成交价，这个价格是买卖双方协商的价格，与市场价格相差不大。但评估价和核税价就不一样了，不管是新房还是二手房，上市交易都需要缴纳税费，二手房过户后就该缴税了，二手房的核税价格与新房不同，会根据二手房的实际情况，包括房龄、面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的参考价，这个价格就是二手房评估价，这个价格通常只是成交价的70%，而核税价基本与评估价一致，也就意味着二手房契税发票上的房价会与购房合同上的房价不一样，这也是正常的。当然，如果是蓄意做低核税价，那就是避税了，这是不合规的。
综上所述，刚拿到房产证，发现契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价不一样，这根据新房和二手房不同，各有原因，需要说明的是，不一样是正常的，如果正常反而就不正常了。
我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！
我认为，我们只要把契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价这两个价格的来源说清楚了，就自然明白了它们之间的差异了。
01
（1）全款发票
我们在缴纳契税时，手上一定有全款发票，上面可以看到我们从开发商那里购买房子时支付的全部价款是多少。
这个全款发票的重要性体现在:
用一句话概括，契税发票上的房屋总价是根据全款发票上的金额得到的。
最后，再以房子的总价乘以相应的契税税率，得到购房者应该缴纳多少契税。
也就是说，契税发票上的房屋总价不一定总是和购房合同上的价格相同，原因在这里。
02
（1）合同中房屋总价出处
楼盘网感谢邀请！
买房合同上住房总价是一个大概数额，计算契税，是以实际购房所得不动产统一销售发飘上标注价格计算。
为了保护国家税收，防止偷税漏税，有可能在征税时参考市场价做评估，并依据评估价格征税。所以有可能契税发票的房价高于合同价。从这个方面来说，你买的房子低于市场价。如果你买的房子高于市场价，契税上的房价应该与合同价一致。
不一致是正常的，一致反而不正常。
我看不少回答都说错了，所以在此强调一下，契税发票上的房屋价格和购房合同上的房屋总价不一样是正常的，一样了反而不正常。
1、契税的计征依据为不含增值税金额，而购房合同金额一般是含税的。
根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》财税[2016]43号文件规定，营业税改征增值税后契税计征契税的成交价格不含增值税。
这话啥意思呢，咱们举个例子来说明。
假设张三买了一套住房，合同成交价格为109万元。这里的成交价格是含增值税的，所以，在交契税时，需要换算成不含增值税的价格。
计征契税的价格1090000.00/（1+增值税率9%）=1000000.00（元）。
假设张三适用契税按3%减半征收政策，则应交契税=1000000.00*3%/2=15000（元）。
从上面的例子可以看出，张三房产合同成交金额为109万元，但在计征契税时，需要扣除增值税9万元，所以，以100万元为计征依据。这是国家政策的规定，并不是一些人说的什么阴阳合同之类的。
假设张三买的是2016年5月1日之前的房地产老项目的房产呢？计税原理是一样的，只是把增值税率9%变成5%就行了。
这总现象在房产交易过程中，十分的常见。
主要是因为在房产交易过程中，为了防止买卖双方为了少交税费，故意报低房产成交价。房产部门会根据交易的房产位置及所在地块价格给出一个指导价格（核税价），在交易过程中报上来的价格（网签的时候报的成交价）低于指导价的话，税费按照指导价来收；高于指导价的话，税费按照报上来的价收（实际生活中，大部分都是低报的，很少有报多的，除非是想多贷款的）。举个例子来说，一套70平米的房子实际的成交价是59万。为了少交点税在网签时报了55万，但等到实际交税时，工作人员把房子的地址往电脑里面一输，系统就会根据房子所在位置、大小等一些因素自动计算出该房产的总价来计算税费，并不会因为你报的网签价低，税费就会少的。最后，计算出来的房子总价是62万多，税也是按照62万多收取的。就连卖家都不禁咋舌，这价比他卖的还贵呢！
故此，你会发现一般情况下，契税发票上的房款总价会比房产的实际成交价要高。那就是因为你报的网签价比规定的指导价要低，税费会按照指导价来收，不会按照实际成交价来收取，所以，发票上的房屋价格就会和实际不一样。
购买的二手房最后要签订合同了，在这期间还需要注意什么？
二手房交易的过程中需要注意以下事项：
1、需要实地考察房屋的坐落位置、格局、面积大小等。虽然产权证上一般标明建筑面积，但可能存在很大的误差，所以要实地考察对房屋的户型结构等都有一个整体、直观的把握；
2、核查了解房屋是否出租、是否可以买卖。实地查看房屋是为了了解房屋本身是否存在租赁情况或者存在其他纠纷的机会。对于出租的房屋，承租人是有优先购买权的，只有承租人放弃了优先购买权，其他人才可以购买；另外，根据买卖不破租赁的原则，即使承租人放弃优先购买权，房屋过户之后，新的屋主也不能解除原房东和承租人签订的房屋租赁合同。
另外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。所以在买房之前需要对房屋的属性了解清楚，以免造成不必要的损失。
3、核实房屋产权。核查房产证的真实性，比对登记的产权人与卖方是否为同一人，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例要求卖方提供其婚姻状况信息，防止房屋共有人拒绝承认合同效力的情形。
另外，还应核查房屋是否存在他项权利或纠纷，最好在房屋买卖合同中，要求卖方保证房屋不存在产权纠纷和其他纠纷，确保买方利益不受损失。
4、选择正规的中介机构。在网络发达的今天，可以通过网上搜索了解中介公司的口碑，选择正规、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。
5、明确交接时间，确保房屋能够顺利过户。二手房买卖过程中，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，在合同中要明确房屋交接以及办理过户的时间。从买房者的角度来说，一定是产权过完户完成以后这套房屋才真正的属于你。
6、了解物业费的缴纳情况。购房者要了解所买房屋物业费用包括水电气费用、物业管理费、采暖费等费用的缴纳情形，并在合同明确上述费用的接续时限。
一是在购买按揭二手房时，合同已明确约定按揭未获批准情况下，由买方采取补救措施方案及现金支付全部款项的情况下，卖方未积极履行义务或者履行义务，不符合约定的应当承担违约责任。提示大家，在签买卖合同的时候一定要对贷款的期限，包括如果是未贷到银行贷款，应该怎么补救方案应提前制定出来。二是约定按揭购买二手房，买方支付款卖方同时交付房屋，还是交付所有款项再交付房屋和过户，应约定明确。如果没有约定的话，容易产生现金购房与按揭购房之争，按揭手续办理可能周期会超过出卖人的心理预期，又涉及案外人较多，尤其是在无法辨别买受人是否怠于履行的情况下，极易出现一方违约的现象，在签订合同前一定要充分的咨询了解有关办理按揭手续的合理期限及可能出现的办理延迟，要有预期，要有应对；四是因调控政策导致按揭受阻依然要区分政策影响程度及方拒绝履行理由是否合理，从而判定违约责任在这方面尽量约定的详细；五是争议条款，一方办理贷款甲方给给于配合是先贷后更名还是先更名后贷款，是有利于速度快为原则，这个在实践当中一定要约定明确，不然的话会产生纠纷。
感谢网友无忧房的邀请
购买的二手房最后要签订合同了，在这期间还需要注意什么？老朱前段时间回答二手房陷阱问题时候，有个一些类似问题的建议。
合同订立过程中，有些问题还是要注意一下：
第一：卖房人身份和房产证证件是否吻合。
第二：交易的二手房面积，位置，房产证编号等信息跟房产证是否吻合。
第三：交易的二手房是否存在欠费等遗留问题。水、电、煤气、物业、供暖、停车等各项费用交接时间在合同中需要明确。
第四：相关过户费用是一方承担，还是各自承担。
第五：合同中要明确付款和过户时间，注明付款方式和收款卡号、姓名等信息。明确付款的阶段，定金、办理过户预告申请、正式面签过户、出证阶段买方需要支付的房价比例。
第六：定金和违约金： 合同中明确双方违约认定时间，当一方违约，需赔偿守约方双倍定金或房价20%的违约金，守约方有权选择违约方按哪种方式承担违约责任。如可以在合同中加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)X日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
第七：合同签署时买卖双方产权持有人都必须到场签名按指印，并出示相关证件原件，如需他人代签的需出示公证委托书。
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